Bài tập học kỳ Luật Đất đai


Nguồn: http://www.doko.vn/tai-lieu/Bai-tap-hoc-ky-Luat-Dat-dai-201690

I.                  MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa – xã hội và an ninh quốc phòng. Thuộc sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước. Để phù hợp với pháp luật, các hoạt động liên quan đến lĩnh vực đất đai khác nhau đều cần một trình tự, thủ tục, cách thức giải quyết khác nhau. Cùng với những hoạt động cho thuê, thế chấp,… thuộc vấn đề sử dụng đất đai, thì các hoạt động động trao tặng, thừa kế,… cũng là các lĩnh vực nhạy cảm, được pháp luật điều chỉnh, quy định chặt chẽ trong luật đất đai. Để hiểu rõ hơn vấn đề, bài viết dưới đây sẽ trình bày cách giải quyết một tình huống cụ thể liên quan đén vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất và quyền thừa kế đối với việc sử dụng đất đai.

Tình huống như sau:

1. Ông Long có mảnh đất rộng 200 m2. Năm 2004, ông Long biếu bố mẹ ông khu đất này để xây dựng nhà, làm nơi thờ cúng thổ tiên. Khi biếu đât, ông Long không làm giấy tờ gì.

  1. Việc làm này của ông Long đúng hay sai? Vì sao?
  2. Để bố mẹ ông Long có được quyền sử dụng đất hợp pháp, ông Long phải thực hiện những trình tự thủ tục gì?
  3. Hãy soạn thảo giúp ông Long giấy tặng cho bố mẹ ông khu đất này?

2. Hiện ông Long còn một khu đất khác rộng 2000 m2. Nay ông muốn chia thừa kế cho 06 người con (05 gái, 01 trai).

  1. Ông Long phải thỏa mãn điều kiện gì khi chia thừa kế khu đất này?
  2. Thủ tục chia thừa kế khu đất này được tiến hành như thế nào?
  3. Giúp ông Long soạn thảo di chúc chia thừa kế quyền sử dụng đất cho cá con?

II. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1. Vấn đề 1: Ông Long có mảnh đất rộng 200 m2. Năm 2004, ông Long biếu bố mẹ ông khu đất này để xây dựng nhà, làm nơi thờ cúng tổ tiên. Khi biếu đất, ông Long không làm giấy tờ gì.

Thứ nhất, để làm rõ ông Long có đủ điều kiện thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình, trong trường hợp này là quyền tặng cho quyền sử dụng đất, chúng ta cần xem xét, căn cứ theo khoản 1 điều 106 Luật đất đai năm 2003 quy định việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

a)     Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b)    Đất không có tranh chấp;

c)     Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d)    Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, ông Long muốn biếu bố mẹ thửa đất 200 m2 nêu trên thì phải có đủ các điều kiện trên trước khi thực hiện quyền của mình.

Thứ hai, căn cứ khoản 1 điều 463 Bộ luật dân sự năm 1995, “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu”.

Đồng thời, căn cứ khoản 2 điều 107 Luật đất đai năm 2003 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, “Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Vì vậy theo căn cứ trên việc ông Long không làm giấy tờ gì mà tặng cho bố mẹ là việc làm trái pháp luật.

Thứ ba, nếu thửa đất này đã có sẵn tài sản gắn liền với đất sẵn tức nhà thờ cúng tổ tiên nay xây dựng tu bổ thêm thì thực hiện các trình tự, thủ tục theo quy định tại điều 129 Luật đất đai năm 2003.

Nếu thửa đất này có sự chuyên chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải đăng ký việc chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định tại khoản 2 điều 37 Luật đất đai năm 2003, “Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư”. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này sẽ do ông Long làm hoặc do bố mẹ ông Long làm sau khi quy định tại hợp đồng, hoặc thỏa thuận.

Khi thực hiện việc tặng cho bố mẹ ông thửa đất này ở Ủy ban nhân dân cấp xã, ông Long cần phải có hợp đồng tặng cho thửa đất này theo quy định của pháp luật.

 

2. Vấn đề 2:Hiện ông Long còn một khu đất khác rộng 2000 m2. Nay ông muốn chia thừa kế cho 6 người con (5 gái, 1 trai).

Thứ nhất, để có thể chia thừa kế thửa đất này, ông Long phải thỏa mãn:

Một là, các điều kiện quy định tại khoản 1 điều 106 Luật đất đai năm 2003 (nói trên) để có thể thực hiện chức năng thừa kế quyền sử dụng đất của mình một cách hợp pháp.

Hai là, khi ông Long chia thừa kế quyền sử dụng đất, thửa đất này cần phải xác định đây là loại đất nào.

–      Đối với đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất chuyên dùng thì mọi cá nhân đều có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất.

–      Đối với đất nông nghiệp trồng cây hằng năm hoặc nuôi trồng thủy sản thì chỉ những cá nhân nào có quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho hoặc do họ được người khác chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng dân sự phù hợp quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.

Ba là, khi ông Long thực hiện việc chia thừa kế tức là phải thông qua di chúc, ông Long cần có các điều kiện sau để di chúc có hiệu lực.

–      Ông Long có năng lực hành vi;

–      Ông Long lập di chúc phải tự nguyện;

–      Nội dung của di chúc không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;

–      Hình thức của di chúc phải tuân thủ trình tự pháp luật đã quy định.

Thứ hai, về thủ tục chia thừa kế khu đất này, ông long có thể chọn một trong các hình thức lập di chúc sau và thực hiện theo trình tự quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005.

–      Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;

–      Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;

–      Di chúc có chứng nhận của cơ quan Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp cơ sở.

Sau đó, ông Long sẽ đăng ký thừa kế tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyển, trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại điều 129 Luật đất đai năm 2003.

Thứ ba, trong trường hợp của đề bài, ông Long sẽ chọn hình thức di chúc bằng văn bản có người làm chứng, hoặc di chúc có chứng nhận của cơ quan Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp cơ sở. Di chúc khi làm cũng cần xác định người thừa kế, ở đây là các con của ông Long, có nghĩa phải xét xem các anh chị này có phải là người Việt Nam định cư tại nước ngoài không. Trong trường hợp có người định cư nước ngoài thì phải căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 2 điều 121 Luật đất đai năm 2003 để chia thừa kế đúng với quy định của pháp luật đất đai, “Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều này theo quy định của pháp luật về dân sự, trường hợp người kế vị là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”. Đối tượng người Việt Nam định cư tại nước ngoài quy định trong khoản 1 điều 121 Luật đất đai 2003 bao gồm:

– Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;

– Người có công đóng góp với đất nước;

– Những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhắm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;

– Người có nhu cầu sống ổn định tại Việt Nam;

– Các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ quốc hội.

III. MẪU HỢP ĐỒNG TRAO TẶNG VÀ THỪA KẾ

 

1. Mẫu hợp đồng trao tặng quyền sử dụng đất.

 

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chúng tôi gồm có:

Bên tặng cho (sau đây gọi là bên A):

… (Họ tên đầy đủ, số chứng minh nhân dân, địa chỉ của ông Long)

Bên được tặng cho (sau đây gọi là bên B):

… (Họ tên đầy đủ, số chứng minh nhân dân, địa chỉ của bố (mẹ) ông Long)

Hai bên đồng ý thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẶNG CHO

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo … , cụ thể như sau:

– Thửa đất số: …

– Tờ bản đồ số: …

– Địa chỉ thửa đất: …

– Diện tích: 200 m2 (bằng chữ: hai trăm mét vuông)

– Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: …m2

+ Sử dụng chung: …m2

– Mục đích sử dụng: …

– Thời hạn sử dụng: …

– Nguồn gốc sử dụng: …

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): …

Giá trị quyền sử dụng đất là … đồng (bằng chữ: … đồng Việt Nam)

ĐIỀU 2
VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm …

2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

(Bên A (hoặc B) sẽ thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu có và theo đó sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính kéo theo)

ĐIỀU 3
TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, lệ phí liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên … chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 4
PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 5
CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU 6
ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Bên B

(Ký, ghi rõ họ tên)

Bên A

(Ký, ghi rõ họ tên)

 

2. Mẫu hợp đồng thừa kế quyền sử dụng đất.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

DI CHÚC

Hồi … giờ … ngày … tháng … năm … tại …

Tôi là: …(họ tên đầy đủ của ông Long)

Sinh năm: …

Số chứng minh nhân dân số: … do công an tỉnh/ thành phố…cấp ngày … tháng … năm …, thường trú tại: …(địa chỉ thường trú của ông Long)

Hôm nay, trong trạng thái tinh thần minh mẫn, sáng suốt, sức khỏ tốt và không hề có sự ép buộc nào tôi tự nguyện lập, tôi lập di chúc này cho con tôi sau khi tôi qua đời như sau:

Tôi, … Long có quyền sử dụng thửa đất địa chỉ …, theo chứng nhận quyền sử dụng đất số … do UBND quận/huyện … cấp ngày …/…/…, thửa đất số … tờ bản đồ số … với tổng diện tích 2000 m2.

Tôi có 06 người con gồm:

(họ tên đầy đủ, ngày tháng năm sinh, địa chỉ từng người. Nói rõ về từng người gồm năng lực hành vi, năng lực pháp luật)

Nay tôi lập di chúc này để thừa kế cho 06 người con quyền sử dụng thửa đất này. (Nêu chi tiết nguyện vọng chia thừa kế)

Bản di chúc này có hiệu lực khi tôi ký tên vào. Khi tôi mất đi, di chúc này mới được mở thừa kế.

Khi tôi lập di chúc này, tôi có yêu cầu …, chứng minh nhân dân số … do công an tỉnh/ thành phố cấp ngày… tháng … năm …, cùng … chứng minh nhân dân số … do công an tỉnh/ thành phố cấp ngày… tháng … năm …, làm chứng và đánh máy hộ.

Tôi đã đọc lại toàn bộ nội dung di chúc, không thấy có thay đổi gì, cam kết và ký vào bản di chúc này trong trạng thái tinh thần hoàn toàn minh mẫn, khỏe mạnh, không bị ai ép buộc, lừa dối và ký trước sự chứng kiến của …, …

Di chúc này được làm thành … bản chính (mỗi bản chính gồm … tờ, … trang), giao cho người lập di chúc … bản chính, người làm chứng, … mỗi người … bản chính.

Người làm chứng 1

(ký và ghi rõ họ tên)

Người làm chứng 2

(ký và ghi rõ họ tên)

Người lập di chúc

(Ký và ghi rõ họ tên)

 

 

IV. TỔNG KẾT

 

 Qua tình huống trên, chúng ta phần nào hiểu hơn và có cái nhìn hoàn thiện về các hoạt động trong lĩnh vực đất đai, hơn nữa hiểu được các vấn đề dân sự nảy sinh trong thực tế. Do nhiều yếu tố khác nhau chi phối, nên mỗi vụ việc, tình huống thường kéo theo nhiều phát sinh mới, chi phối cac quy định điều chỉnh của pháp luật.  Pháp luật về đất đai, qua nhiều lần kế thừa các hệ thống luật đất đai Việt Nam qua các giai đoạn, Luật cải cách ruộng đất năm 1953, Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, nay là luật đất đai năm 2003 hoàn thiện hiên, đề cập được một cách rộng nhất, khái quát nhất đến các hoạt dộng diễn ra xung quanh các vấn đề liên quan đến đất đai. Ngoài ra cũng có sự kết hợp giữa hệ thống pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật dân sự càng làm chặt chẽ trong việc điều chỉnh các mối quan hệ dân sự (như tặng cho, thừa kế, …) trong lĩnh vực đất đai (quyền sử dụng đất) phát sinh trong đời sống. Điều đó không những đã giúp cho các cơ quan chức năng có thẩm quyền thuận lợi hơn trong việc giải quyết các tình huống trong thực tế mà còn giúp người dân thuận tiện hơn trong việc thực hiện pháp luật nói chung, luật đất đai nói riêng.

  1. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

    1. Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008;
    2. Viện Đại học Mở Hà Nội, Trần Quang Huy (chủ biên), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2008
    3. Viện Đại học Mở hà Nội, PGS.TS. Đinh Văn Thanh (chủ biên), TS. Phạm Văn Tuyết, Giáo trình Luật dân sự, Nxb. Giáo dục;
    4. Luật đất đai năm 2003
    5. Bộ luật dân sự năm 1993
    6. Bộ luật dân sự năm 2005
    7. Một số tài liệu trên các website:
    http://www.vietlaw.gov.vn
    http://www.luatvietnam.com.vn
    http://www.eluat.com

  1. No trackbacks yet.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: